Interventni zakon se na popolnoma napačen način loteva stanovanjske problematike

12. 10. 2026

Predlog interventnega zakona določa nižanje dohodninske obdavčitve od oddajanja premoženja v najem, in sicer stopnjo dohodnine znižuje s 25 na 15 odstotkov od dohodka od oddaje premoženja v najem. Od oddaje stanovanja ali stanovanjske hiše (mlademu) davčnemu rezidentu do 30. leta starosti ali mladi družini (pogoj je davčno vzdrževanje vsaj enega otroka do dopolnjenega 18. leta starosti in sobivanje s tem otrokom) v dolgoročni najem (pogoj je prijava stalnega bivališča in dejansko bivanje najemnikov) pa bo dohodninska stopnja zgolj pet odstotkov.

Znižanje davka od oddajanja premoženja v najem bi torej lahko koristilo reševanju stanovanjskega vprašanja, če bi se nanašalo konkretno na najemnine za bivališča in bilo kombinirano z določeno regulacijo – na primer z omejitvijo višine najemnine na kvadratni meter na presečni datum –, kar bi zagotavljalo nižje in bolj dostopne najemnine, ne le višjih prejemkov lastnikov. Nič od tega predlog ne vsebuje. Prav tako predlagatelji niso predvideli virov, ki bi nadomestili izpad davčnih prihodkov, ukrepa niso časovno omejili, niti niso predvideli obdobnega preverjanja njegovih učinkov.
Kako se to pozna v praksi, pokaže preprost primer: pri mesečni bruto najemnini 1000 evrov in 10-odstotnih normiranih stroških se letni davek od najemnine spreminja takole:

Davčna stopnja	Letni davek od najemnine	Dodatni neto dohodek lastnika na leto
Danes · 25 %	2.700 €	—
ZIURS · 15 %	1.620 €	+1.080 €
ZIURS · 5 % (mladi/mlada družina)	540 €	+2.160 €

 

Zakon pri tem ne zahteva, da lastnik davčni prihranek prenese v nižjo najemnino – odločitev o tem ostaja v celoti na njegovi strani. Znižana, 5-odstotna stopnja je zato v resnici davčna ugodnost za lastnika, ne pa subvencija mladim in mladim družinam, kot je predstavljena.

Popačena slika

Stanje na trgu nepremičnin v uradnih evidencah ni realno zajeto. Zaradi visokega povpraševanja, nizke ponudbe in slabega nadzora večina najemodajalcev na geodetsko upravo sporoča bistveno nižjo najemnino, kot je ta dejansko v praksi, precejšen del stanovanj pa se oddaja povsem mimo evidenc, torej »na črno«. Da so razmere izkrivljene, kaže tudi podatek, da so ravno tam, kjer je ponudba stanovanj največja, hkrati najvišje tudi najemnine – kar nakazuje, da na ceno najema ne vpliva le razmerje med ponudbo in povpraševanjem, temveč tudi deregulacija področja, koncentracija lastništva nepremičnin in pomanjkljiv nadzor nad dejansko sklenjenimi pogodbami in plačili.

Predpostavka predlagateljev, da bo zgolj znižanje davka pripeljalo do nižjih najemnin, je zato neutemeljena. Brez učinkovitega nadzora nad trgom je veliko bolj verjetno, da razlika v davku ne bo znižala najemnin, temveč bo v celoti pristala pri najemodajalcih.

Vprašljivi ukrepi

Interventni zakon ne predstavlja prvega poskusa reševanja stanovanjske stiske prek nižje obdavčitve najemodajalcev. Tudi znižanje stopnje dohodninske obdavčitve oddajanja bivališč s 27,5 na 15 odstotkov v letu 2022 ni znižalo najemnin. Kljub temu se zdaj ponuja različica enake rešitve – tokrat z dodatnim znižanjem na pet odstotkov za del najemodajalcev – brez kakršnekoli spremembe pristopa, ki bi tokrat zagotovila drugačen izid.

Komu ukrepi resnično koristijo

Neposredno korist od ukrepov ima predvsem prejemnik najemnine. Splošna stopnja dohodnine pade na 15 odstotkov ne le za stanovanja, temveč za vse vrste oddanega premoženja – poslovne prostore, zemljišča in drugo. Pri lastnikih, ki oddajajo mladim ali mladim družinam, znižana, 5-odstotna stopnja ne pomeni pravice najemnika do nižje najemnine, daljše pogodbe ali prenosa davčnega prihranka – gre za ugodnost, namenjeno lastniku. Obstoječi ponudniki kratkotrajnega oddajanja pridobijo z odlogom omejitev, rokov in soglasij, uvedenih z lansko novelo zakona o gostinstvu.

Na drugi strani – pri prvih kupcih stanovanja in tistih, ki čakajo na javno najemno stanovanje – ni zagotovljene koristi. Zakon ne prinaša nobenih novogradenj, ne krepi fonda javnih najemnih stanovanj, ne olajšuje nakupa prvega stanovanja in ne zagotavlja nižjih najemnin.

Zamik ureditve kratkotrajnega oddajanja

V ZSSS nasprotujemo tudi odlogu uporabe zadnje novele zakona o gostinstvu, s katero smo v Sloveniji uredili prekomerno in škodljivo kratkotrajno oddajanje nepremičnin prek platform, kot sta Airbnb in Booking. Predlagani odlog dodatno povečuje dvom o resničnih namenih predlagateljev glede izboljšanja stanovanjskih razmer, saj bo zmanjšal število razpoložljivih dolgoročnih najemniških stanovanj, dobički lastnikov nepremičnin za kratkotrajno oddajanje pa se bodo verjetno še naprej kopičili. To bo spodbudilo dodatno investicijsko povpraševanje po nepremičninah, kar vodi v nadaljnjo rast cen stanovanj in slabšanje njihove dostopnosti.

Cene rastejo veliko hitreje od plač

Predlog je treba postaviti tudi v širši okvir dogajanja na stanovanjskem trgu. Med letoma 2014 in 2025 so se cene stanovanj v Sloveniji dvignile za 110,6 odstotka, medtem ko so splošne cene (merjene z indeksom cen življenjskih potrebščin) v istem obdobju zrasle za približno 29,7 odstotka, povprečna neto plača pa za 60 odstotkov. Po ocenah občin v Sloveniji manjka približno 20.407 javnih in neprofitnih najemnih stanovanj, javni najemni fond pa predstavlja le 3,65 odstotka vseh stanovanj. Višji donos lastnika sam po sebi ne izboljša dostopnosti stanovanj za tiste, ki jih iščejo.

Ne smemo pozabiti niti, da je premoženje v Sloveniji v primerjavi z drugimi državami podpovprečno obdavčeno, premoženjska neenakost pa je pomembno višja od dohodkovne. V takih razmerah bi namesto dodatnih davčnih ugodnosti za lastnike potrebovali predvsem ukrepe za zaščito in izboljšanje položaja najemnic in najemnikov.

Brez časovne omejitve in nadomestnih virov

Leta 2025 je Finančna uprava Republike Slovenije prejela 42.851 napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem; pretežno gre za oddajanje stanovanjskih nepremičnin med fizičnimi osebami, v manjšem delu pa tudi za garaže, kmetijska zemljišča, turistične prikolice in avtodome. Leta 2024 je finančna uprava iz tega naslova odmerila nekaj čez 38 milijonov evrov dohodnine – dobro desetino več kot leto prej –, podobna raven pa je bila pričakovana tudi za leto 2025.

Predlagatelji te davčne olajšave niso časovno omejili niti zanjo niso predvideli nadomestnega vira financiranja ali rednega preverjanja učinkov, kar odpira vprašanje, kako dolgo in s kakšnimi posledicami za proračun bo ukrep veljal.

Napačna rešitev za dejanski problem

Stanovanjski problem je predvsem problem cene in ponudbe, ne (zgolj) davčne obremenitve lastnikov. Dokler ukrepi ne bodo neposredno vezani na dejansko nižje najemnine, kombinirani z regulacijo in nadzorom trga ter usmerjeni h krepitvi javnega najemnega fonda in novogradenj, bo znižanje obdavčitve oddajanja premoženja v najem ostalo predvsem davčna ugodnost za lastnike nepremičnin – ne pa rešitev za mlade, mlade družine ali vse druge, ki iščejo (dostopno) streho nad glavo.

Gregor Inkret,
foto Marcu Ioachim/Unsplash

Delavska enotnost

Ta tekst je bil najprej objavljen v tematski številki z naslovom Interventni zakon za razkroj Slovenije – miti in resnice (september 2026) Delavske enotnosti, glasila ZSSS. In edinega rednega periodičnega delavskega časopisa, ki nepretrgoma izhaja že 84 let, od novembra 1942. Ter nujnega vira informacij za vse delavke in delavce, sindikalistke in sindikaliste, delovne ljudi, ki jih zanimajo pomembne, relevantne, kompleksne teme, s pomočjo katerih lahko bolje razumemo svet, v katerem živimo.

Na Delavsko enotnost se lahko naročite tukaj. E-izvod tematske številke Interventni zakon za razkroj Slovenije – miti in resnice pa je mogoče tudi kupiti, in sicer s klikom na spodnjo grafiko: